Chủ đầu tư thế chấp dự án là bình thường, người mua không đáng lo ngại

Thời gian qua, thông tin về việc Sở Tài Nguyên Môi trường Hà Nội vừa công bố 92 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng đang làm làm dấy lên các lo lắng về tính pháp lý của Dự án cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo các Luật sư, chuyên gia kinh tế, việc chủ đầu tư thế chấp dự án hoàn toàn bình thường, không đáng lo ngại về cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý.

Nhằm giúp người dân hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Báo Gia đình Việt Nam đã có buổi trao đổi với ông Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật Inteco.

Thông tin các chủ đầu tư thế chấp Dự án theo danh sách của Sở TNMT TP. Hà Nội công bố mới đây đã khiến nhiều người mua nhà lo lắng, hoang mang. Theo đó, chủ đầu tư cũng bị “vạ lây” bởi tác động của thông tin này. Việc chủ đầu tư BĐS thế chấp Dự án dưới góc độ pháp luật, tài chính và vốn có đáng lo ngại không, thưa ông?

Tiếp cận ở góc độ tài chính và vốn, thì thế chấp là cơ sở để thực hiện nghiệp vụ đòn bẫy tài chính nhằm huy động vốn cho chính dự án. Không có chủ đầu tư nào có đủ tiền để đầu tư vào các dự án bất động sản với quy mô đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng như vậy.

Để có đủ tiền, chủ đầu tư buộc phải huy động vốn từ các tổ chức tín dụng ở giai đoạn đầu, sau đó là huy động vốn từ chính người mua. Với ngân hàng, chủ đầu tư buộc phải thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện trả nợ, và tài sản bảo đảm đó chính là dự án.

Dự án bất động sản khác với các tài sản cụ thể trong dự án như quyền sử dụng đất và căn hộ thuộc dự án. Bởi những lợi ích từ dự án không chỉ đến từ việc bán căn hộ mà còn đến từ việc khai thác và hưởng dụng lợi ích khác của dự án (như khai thác phần sở hữu chung, thu tiền từ người mua nhà chưa thanh toán hết, chuyển nhượng dự án …).

Trong trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án đưa ra phán quyết để kê biên dự án và thanh lý để hoàn trả khoản vay, và dẫn đến quyền sở hữu đối với dự án sẽ bị chuyển sang cho ngân hàng hoặc bên thứ ba khác. Tuy nhiên, chủ sở hữu của căn hộ sẽ không bị ảnh hưởng.

Tiếp cận ở góc độ khác, thì thế chấp là quyền pháp lý của Chủ đầu tư được Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác cho phép. Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014, thì “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.

Như vậy, cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý, thì việc thế chấp dự án như vậy là hoàn toàn bình thường và không có điều gì cần phải lo lắng hoặc nghi ngờ. Pháp luật cho phép Chủ đầu tư thế chấp dự án, có nghĩa là pháp luật đã đưa ra cơ chế bảo hộ cho người mua nhà và những người có lợi ích liên quan phòng trường hợp Chủ đầu tư không trả được nợ.

Vậy, có vẻ như những lo lắng thời gian qua trên thị trường là hơi thái quá, thưa ông?

Việc người tiêu dùng lo về khả năng tài chính của chủ đầu tư và sự an toàn của những đồng tiền chính mình mang đi mua bán, đầu tư trước những thông tin thế này là điều dễ hiểu. Lý do là ở một nền kinh tế mới phát triển như ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn chưa thực sự hoàn thiện nên những hiểu biết của thị trường về các công cụ tài chính, đòn bẩy tài chính trên thị trường vay nợ vẫn chỉ giới hạn ở các chuyên gia và người trong ngành.

Điều này có đồng nghĩa với việc không có rủi ro nào cho người mua nhà khi chủ đầu tư thế chấp Dự án cho ngân hàng không, thưa ông?

Nói như vậy, không phải là không có rủi ro cho người mua nhà nếu Chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng. Trong trường hợp Chủ đầu tư vừa thế chấp ngân hàng, vừa huy động tiền của người mua nhà, nhưng dự án bị đình trệ, không xây dựng tiếp, nhà hình thành trong tương lai nhưng chưa hình thành trên thực tế thì người mua nhà không có tài sản để chiếm hữu, trong khi Chủ đầu tư không thể hoàn trả lại tiền mua.

Tuy nhiên, cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phần nào hạn chế rủi ro này cho người mua nhà. Theo Thông tư 07/2015 (sửa đổi bởi Thông tư số 13/2017), kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Hiện tại, rủi ro cơ bản có thể ảnh hưởng đến nhóm người tiêu dùng chưa ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư mà lại ký hợp đồng huy động vốn dưới hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc đặt mua. Những hình thành này, chưa có cơ chế pháp luật bảo vệ người tiêu dùng một cách hiệu quả. Bởi các lý do như vậy, tôi cho rằng, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án là bình thường, không có gì đáng lo.

Xin cảm ơn ông!

Danh sách 92 Dự án đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai Sở TNMT công bố mới đây có tên nhiều “ông lớn” trên thị trường BĐS như: Hải Phát, Gamuda Land Việt Nam, Tân Hoàng Minh, Chủ đầu tư Dự án Nhà vườn Pandora 53 Triều Khúc, MBLand với Golden Field Mỹ Đình...

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp cũng nằm trong danh sách này như Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại phường Yên Sở, quận Hoàng Mai; Công ty CP Tập đoàn Hoành Sơn thế chấp dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội cán bộ chiến sĩ Bộ Công An tại số 282 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân....

“Trong trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án đưa ra phán quyết để kê biên dự án và thanh lý để hoàn trả khoản vay, và dẫn đến quyền sở hữu đối với dự án sẽ bị chuyển sang cho ngân hàng hoặc bên thứ ba khác. Tuy nhiên, chủ sở hữu của căn hộ sẽ không bị ảnh hưởng”.

(Luật sư Hà Huy Phong)

Theo GiaDinhVietNam